Fiscalité du Patrimoine & Transmission : protéger et transmettre ce que vous avez construit
Au-delà de la fiscalité de votre entreprise, la gestion de votre patrimoine personnel est un enjeu majeur. Comment le protéger ? Comment le faire fructifier de manière fiscalement intelligente ? Et surtout, comment le transmettre à vos proches dans les meilleures conditions ? L'anticipation est la clé. Des dispositifs légaux puissants existent, mais ils doivent être mis en place avec une vision à long terme. Le cabinet HOCHMAN Avocats accompagne les dirigeants, les investisseurs et les familles dans l'élaboration de stratégies patrimoniales sur mesure, alliant optimisation fiscale et sécurité juridique.
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Optimiser la fiscalité de votre immobilier : IFI et revenus fonciers
L'immobilier est souvent le pilier d'un patrimoine, mais il est aussi lourdement taxé. Nous vous aidons à alléger cette pression :
- Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) : Nous analysons la composition de votre patrimoine pour identifier les dettes déductibles, les exonérations applicables (biens professionnels) et les stratégies de réorganisation patrimoniale permettant de réduire légalement la base taxable.
- Revenus Fonciers : Pour les investisseurs percevant des loyers importants, nous étudions les meilleures options pour réduire l'impôt : passage en location meublée (LMNP) pour bénéficier de l'amortissement, ou structuration via une SCI à l'IS.
Exemple : Un investisseur a pu sortir plusieurs biens de son patrimoine taxable à l'IFI en démontrant leur caractère professionnel, réalisant une économie d'impôt substantielle.
La SCI : bien plus qu'un simple outil de détention immobilière
La Société Civile Immobilière (SCI) est un outil d'une grande souplesse pour gérer et transmettre un patrimoine immobilier. Selon sa forme (à l'IR ou à l'IS), elle offre de nombreux avantages :
- Faciliter la gestion à plusieurs : Elle évite les blocages de l'indivision et permet de définir des règles de gestion claires entre les associés (membres d'une même famille, par exemple).
- Optimiser la fiscalité des revenus : La SCI à l'IS permet d'amortir l'immeuble et de déduire de nombreuses charges, réduisant ainsi l'impôt sur les loyers.
- Préparer la transmission : Il est beaucoup plus simple et moins coûteux de transmettre progressivement des parts de SCI que des fractions d'un immeuble.
Exemple : Un couple de retraités a divisé par deux l'imposition de ses revenus locatifs en logeant ses biens dans une SCI à l'IS.
Anticiper la transmission de votre entreprise : le Pacte Dutreil
La transmission d'une entreprise familiale est une étape cruciale qui peut être fiscalement très lourde. Le Pacte Dutreil est le dispositif le plus puissant pour y remédier. Il permet, sous conditions d'engagement de conservation des titres par les signataires, de bénéficier d'un abattement de 75% sur la valeur de l'entreprise pour le calcul des droits de donation ou de succession. C'est un outil formidable, mais sa mise en place est complexe et doit être rigoureusement encadrée par un avocat pour ne pas être remise en cause par l'administration.
Exemple : Un dirigeant a transmis son entreprise valorisée à 3 M€ à ses enfants. Grâce à un Pacte Dutreil combiné à une donation en pleine propriété, la fiscalité de la transmission a été réduite de près de 80%.
Préparer votre succession : les techniques pour transmettre sereinement
Au-delà du Pacte Dutreil, d'autres techniques permettent d'anticiper et d'optimiser la transmission de votre patrimoine : ○ Le démembrement de propriété : Donner la "nue-propriété" d'un bien (les murs) à vos enfants tout en en conservant "l'usufruit" (le droit de l'habiter ou d'en percevoir les loyers). Les droits de donation ne sont calculés que sur la valeur de la nue-propriété, qui est bien plus faible. ○ La donation-partage : Permet de répartir de votre vivant tout ou partie de vos biens entre vos héritiers, en figeant leur valeur au jour de l'acte et en évitant ainsi les conflits futurs. ○ L'assurance-vie : Un outil hors succession qui permet de transmettre un capital à un bénéficiaire désigné avec une fiscalité très avantageuse.
Préparer votre succession : les techniques pour transmettre sereinement
Au-delà du Pacte Dutreil, d'autres techniques permettent d'anticiper et d'optimiser la transmission de votre patrimoine :
- Le démembrement de propriété : Donner la "nue-propriété" d'un bien (les murs) à vos enfants tout en en conservant "l'usufruit" (le droit de l'habiter ou d'en percevoir les loyers). Les droits de donation ne sont calculés que sur la valeur de la nue-propriété, qui est bien plus faible.
- La donation-partage : Permet de répartir de votre vivant tout ou partie de vos biens entre vos héritiers, en figeant leur valeur au jour de l'acte et en évitant ainsi les conflits futurs.
- L'assurance-vie : Un outil hors succession qui permet de transmettre un capital à un bénéficiaire désigné avec une fiscalité très avantageuse.
Vos questions, nos réponses
À partir de quand faut-il penser à la transmission ?
Le plus tôt possible. De nombreux dispositifs (comme la donation) bénéficient d'abattements qui se renouvellent tous les 15 ans. Anticiper permet de transmettre plus, avec moins de fiscalité.
La SCI est-elle toujours la meilleure solution pour investir dans l'immobilier ?
Pas toujours. Pour une résidence principale ou un premier investissement locatif simple, ce n'est pas forcément nécessaire. Elle devient très puissante pour gérer un patrimoine important, investir à plusieurs ou optimiser des revenus fonciers élevés.
Le Pacte Dutreil est-il risqué ?
Le risque principal est la remise en cause de l'exonération par l'administration si les conditions (notamment de conservation des titres et de fonction de direction) ne sont pas respectées. C'est pourquoi un montage sécurisé par un avocat est indispensable.
Votre patrimoine est le fruit de votre travail. Assurez-vous qu'il soit protégé et transmis selon vos volontés.
Construisons ensemble la stratégie patrimoniale qui vous ressemble.