Vous exercez une activité qui n’est pas prévue dans votre bail commercial. Votre bailleur est au courant, il passe devant votre vitrine, encaisse les loyers sans rien dire. Vous pensez être en sécurité ? C’est une erreur qui peut coûter très cher. En droit des baux commerciaux, la tolérance du bailleur est un piège. Le principe de base est inscrit dans l’article 1728 du Code civil : le locataire doit user de la chose louée « conformément à la destination qui lui a été donnée par le bail ». Tout écart constitue une infraction.

⚠️ Le Risque N°1 : La Résiliation du Bail et l’Expulsion

Même si le bailleur semble tolérer la situation pendant des mois, voire des années, il conserve le droit d’agir. Le risque majeur est qu’il demande en justice la résiliation du bail à vos torts exclusifs.

Concrètement, cela signifie :

✅ La fin immédiate de votre contrat de location.

✅ Votre expulsion des lieux.

✅ La perte de votre fonds de commerce sans aucune indemnité.

Si votre bail contient une clause résolutoire visant le non-respect de la destination, le bailleur peut simplement la faire constater par un juge, rendant la sanction quasi-automatique. La jurisprudence confirme qu’une activité non autorisée est un manquement grave justifiant la résiliation, même sans mise en demeure préalable si le changement est irréversible (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 14 sept. 2016).

Pourquoi la Tolérance du Bailleur ne Vous Protège Pas ?

Le Standard Juridique : Une Acceptation « Non Équivoque »

Les tribunaux répètent cette règle depuis des décennies :

« La simple attitude passive du bailleur, son silence, sa tolérance, ou encore la connaissance de la situation par les bailleurs précédents, ne peut caractériser l’accord du bailleur pour une modification de la destination des lieux » (Cour de cassation, 3e ch. civile, 5 juin 2002 et 3 février 2009).

Même des bailleurs habitant au-dessus du local et ayant donc une connaissance parfaite de l’activité de restauration non autorisée ne sont pas considérés comme ayant renoncé à leur droit de s’en prévaloir (Civ. 3e, 5 juin 2002, n° 00-20.348).

En clair : le silence du bailleur ne crée aucun droit pour le locataire.

Les Autres Risques Majeurs que Vous Encaissez

En plus de la résiliation, exercer une activité non autorisée vous expose à d’autres sanctions redoutables:

🚫 Le Risque N°2 : Le Refus de Renouvellement Sans Indemnité d’Éviction

À la fin du bail, le bailleur peut vous notifier un refus de renouvellement pour motif grave et légitime, comme prévu à l’article L. 145-17 du Code de commerce. Le non-respect de la destination en est le parfait exemple. Vous perdez alors votre droit au renouvellement et votre droit à l’indemnité d’éviction, qui est pourtant le pilier protecteur du statut des baux commerciaux.

📈 Le Risque N°3 : Le Déplafonnement du Loyer de Renouvellement

Si vous renouvelez votre bail tout en exerçant une activité non conforme à la destination contractuelle, le bailleur peut demander un déplafonnement du loyer, c’est-à-dire sortir du cadre strict de la valeur locative plafonnée. L’infraction à la destination constitue une modification notable des éléments de la valeur locative, ce qui permet au bailleur de réclamer un loyer ajusté à la valeur de marché. Le coût financier peut être considérable et menacer directement la rentabilité de votre activité.

Conclusion : La Seule Protection Valable est un Écrit

La tolérance du bailleur ne vaut rien. Ni juridiquement, ni stratégiquement. Seul un avenant au bail, un accord écrit et signé, vous protège. Toute autre situation vous expose à des risques majeurs qui peuvent détruire votre fonds de commerce du jour au lendemain. Si vous exercez une activité non autorisée, même depuis des années, il est encore temps d’agir. Ne comptez pas sur le silence du bailleur : régularisez votre situation par écrit.

✅ Anticipez : consultez un avocat dès que votre projet d’évolution se dessine.
✅ Sécurisez : ne commencez jamais la nouvelle activité avant d’avoir obtenu l’autorisation formelle.
✅ Documentez : préparez un dossier avec toutes les preuves nécessaires.
✅ Régularisez : obtenez un avenant au bail signé par le bailleur.

Prêt(e) à sécuriser juridiquement votre situation ?

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